Fastigheter från starten, en spännande och arbetsam resa

Fastigheterna

För ca 5 år sedan så beslöt vi oss, jag, Anders och Sebastian att starta ett aktiebolag ihop för att köpa fastigheter.

Första fastigheten

Ganska snabbt dök det faktiskt upp en fastighet som kändes ganska schysst och till ett helt okej pris tyckte vi.

Vi räknade lite på det och Sebastian petade in siffror i en kalkyl han hade snickrat ihop för att se hur huset kändes ekonomiskt.

Allt kändes då helt okej, huset hade absolut lite små fix samt att det behövdes sparas ihop pengar för att renovera i en av lägenheterna.


två av de tre lägenheterna var ganska nyligt renoverade med nya badrum och kök medan den sista hade badrum och kök sedan huset byggdes på 70-talet.

Vi pratade med banken under våra funderingar om vår ekonomi var ok och att vi var på rätt spår.

Allt hände ganska snabbt, vi budade hem huset och öppnade ett AB i samma veva så att vi fick skjuta på signeringen tack vare att pappren inte var klara för bolaget.

Huset landade på 1 850 000kr och hade då intäkter på ca 200 000k vid full uthyrning av lägenheter.

Vi hade massa tankar och idéer om framtiden med det första huset och förhoppningsvis de kommande husen.

Det blev ingen framtid för oss tre.

Utköp


Sebastian och hans tjej Cajsa bestämde sig för att flytta ner till Stockholm och han kände då att det var inte mer än rätt att sälja sin andel till mig och Anders.

Så vi puttade in lite mer pengar och köpte då Sebastians aktier i företaget så att vi ägde huset 50-50.

Under de nästföljande åren har det blivit lite blandade renoveringar och fix.

Bland annat har jag skrapat och målat fönster på förrådet som står på tomten, jag har även målat om i lägenheterna när jag fått en lucka mellan en utflyttande hyresgäst och en inflyttande.

De senaste större renoveringarna är ett helt nytt badrum, tapetserade och målade väggar och tak, stora fina skjutdörrar i sovrummet och lackade luckor till resterande garderober.

Vi har monterat motorvärmare med timer och bytt lite vitvaror så som kyl/frys samt installerat torktumlare i alla lägenheter.

Alla lägenheter har även fått installerat ventilationsenheter för att kunna hålla luften i rörelse och för att få in mer frisk luft i lägenheterna.

Värdering

Värdet på huset har nu ökat under åren som gått tack vare renoveringar och höjda hyror som följd.

Senaste värderingen låg på 3 miljoner kronor vilket känns jäkligt bra.

En intressant sak med fastigheter värdeökningen som man kan åstadkomma.

Du köper något, höjer hyror allt eftersom du renoverar eller höjer du hyror på grund av att dom låg för lågt vid inköp eller bara en årlig höjning.

Med dessa höjningar så ökar du ju driftnettot för fastigheten och det ger ett högre värde på huset.

Du kan även jobba åt andra hållet än att höja intäkter.

Genom att sänka dina driftkostnader så ökar du på samma sätt värdet på huset då det per investerad krona ger mer i avkastning.

Exempelvis genom att byta uppvärmningssystem, isolera väggarna, isolera taket, lägga in el-abonnemang på hyresgäster, ta betalt för parkeringar med mera.

Vad jag skulle vilja åstadkomma är att skapa en form av övervärde på fastigheten som går att belåna emot.

Varför vill jag öka belåningen på mina fastigheter?

Varför vill du själv ha mer pengar, kanske vill du investera, betala bort andra lån lägga om dyrare skulder mot billigare bolån eller bara lånar du upp för att du vill ta ut din insats ut fastigheten.

Jag har tankarna på att försöka skapa någon form av mervärde på fastigheterna för att kunna belåna dom mer för att investera i något mer som ger oss mer kassaflöde.

Från att vi köpte den första fastigheten så hände det inte mycket med några andra fastigheter för oss.


Förändringar

Jag träffade Alicja och efter några år så har vi nu kommit till den punkten att vi investerar tillsammans.

Vi har kollat på några stycken hus runt om stan, ett uppe i Bredbyn och ett i Bjästa kikade vi på men de fastigheterna blev det aldrig något med då det var långt bort från centrum och även renoveringsbehov vilket inte lämpar sig så bra när det är långt att åka för oss.

Andra fastigheten

Vi landade i alla fall i ett köp i en fastighet tillsammans i Domsjö, en fastighet med 2 lägenheter i totalt behov av renovering från golv till tak, ett rejält projekt som kommer ta tid och energi. Huset behåller uppdelningen men får allt nytt från stomme och ut till ytskikt.

Här byter vi ut trasiga element med dess rostiga rör till golvvärme och alla vatten och avloppsledningar byts ut.

Vi passar även på att byta ut elen i huset när vi har alla väggar öppna.

Detta kommer bli ett fint hus med 2 renoverade och fina lägenheter, källare med förråd och tvättstuga.

Huset får även nya fönster och sedan kommer vi även ta tag i utsidan och byta ut eterniten mot panel.

Hus nummer 3

Nummer tre i ordningen av fastigheter som har syfte att hyras ut blev en fastighet i Järved där det i dagsläget är en pizzeria på markplan och på övre våningen är det en lägenhet på 100m2.

Denna fastighet har några punkter som behöver åtgärdas framöver. Åtgärder i form av reparation av en gavel där teglet spricker sönder, fönster skulle även behöva bytas men ligger inte som prio 1 idag.

Nästa fastighet på listan har vi inte lyckats pricka av ännu och det kan komma att dröja ett tag innan de landar.

Vi var på visning för några veckor sedan men vi hoppade över den fastigheten då Alicja påminde mig att vi faktiskt har ganska mycket att göra med helrenoveringen vi är mitt uppe i.

Jag är i alla fall riktigt sugen på mera hus bara vi klarar kostnaderna för det och att vi har lite mindre jobb att göra med allt fix som ska göras.

Banken får fortsätta med att pressa sedlar så vi kan fortsätta att investera i fastigheter.

Vad framtiden har att erbjuda oss får vi väl ta och kolla upp.

Jag känner i alla fall att det är roligt att ha hyresgäster och det är kul att kunna hyra ut fina lägenheter till människor som behöver ett hem.

Cliffhanger

I ett kommande inlägg ska jag ta upp en händelse som absolut inte många kommer vara med om, en händelse som mest troligt gått mig helt obemärkt förbi om jag inte varit hyresvärd.


En händelse som är omtumlande för de inblandade, en livslång resa som fick de berörda att flytta ut ur vår lägenhet.

Kan du gissa varför personerna flyttade ut så skriv en kommentar.

Relaterade inlägg

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.