Att köpa och äga en hyresfastighet

Som några av er där ute vet så har jag en hyresfastighet tillsammans med en vän, ett hus med 3 lägenheter varav 2 stycken 2:or och 1st 3:a.

Dessa lägenheter snurrar på, ibland får någon lägenhet en ny gäst som denna månad till exempel. En kille flyttar ut och en annan kille flyttar in, helt normalt och inga konstigheter med detta.

Vi valde att ha ett litet glapp denna gång mellan gästerna för att kunna fixa till lite lätt med färg på väggarna.

Vardagsrum och sovrum har fått sig en omgång vit färg och mindre skador i en dörrkarm och små hål är fixade.

I det stora hela så är fastigheter en fin investering, det är en del jobb såsom snöskottning, klippa gräs, måla och allmänt underhåll. Saker som kan gå snabbt eller i vissa fall ta ganska mycket tid. Exempelvis så klipper man gräset i vårat hyreshus på 10-15 minuter vilket är rätt skönt, medan jag nu skrapat, kittat om och målat några fönster på en liten stuga som tillhör huset och det har tagit flera timmar. Men det är saker som måste göras innan det blir alldeles för dåligt skick och dessa fönster har varit utan underhåll många år.

Men hur vet man när det är en bra investering då?

Ja hur vet man det och hur ska man förstå siffrorna.

Här nedan ett exempel på hur ett inköp kan se ut, andra uträkningar tar jag upp i ett annat inlägg.

I grunden så får man väl kolla hur mycket pengar du själv sitter på idag, hur mycket får du låna, hur mycket kostar fastigheten du kollar på just nu och skall du dela med någon.

Räntan idag är inte dyr, men bankerna kräver en ganska stor summa pengar som kontantinsats och det är inte så enkelt för en vanlig arbetare att snabbt skrapa ihop 30-35% kontantinsats som jag nyligt hörde att SEB ville ha.

35% kontantinsats är ju inte allt som skall betalas heller.

När du köper fastighet så får du betala något som heter lagfart, en procentuell summa av hela köpet, och pantbrev på den del som du behöver låna utöver vad som redan är lånat på fastigheten.

Även avgifter för handläggning kommer på priset, dessa är på 375kr och 825kr har jag för mig när det kommer till lagfart och pantbrev

Lagfart/stämpelskatt kommer i 2 skepnader.

Den första när du köper som privatperson på 1,5% på det högsta värde av förra årets taxeringsvärde eller köpesumman.

Den andra är på 4,25% och innefattar juridiska personer såsom aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar, även denna räknas på högsta summan av förra årets taxeringsvärde eller köpesumman.

Det är lätt att missa något som detta och det kan bli stora pengar.

Räkneexempel.

Vi säger att du hittat ett fantastiskt hus med några lägenheter och allt känns bra.

Summan huset ligger ute för är tre miljoner (3 000 000kr)

Huset har pantbrev på 1,2miljoner (1 200 000kr)

Dessa tre miljoner gör att du behöver 1 050 000kr i kontantinsats.

För att räkna ut kostnaden för nytt pantbrev så tar vi köpeskilling -kontantinsats-gamla pantbrev (3 000 000-1 050 000-1 200 000) denna uträkning ger oss 750 000kr att lösa i pantbrev.

Pantbrev, skillnaden mellan det som är lånat på fastigheten och den nya summan du behöver låna. Kontantinsatsen räknar du bort från köpet.

Pantbrev kostar 2% av summan att ta ut + en avgift på ca 375kr.

Då detta är ett räkneexempel så räknar vi ut denna med

750 000kr + 2% + 375 =765 375kr

Dvs 765 375kr – 750 000kr =15 375kr

Lagfarten som privatperson låg som du tidigare läste på 1,5% och 4,25% för ett aktiebolag.

Den summan räknas på HELA köpeskillingen eller FÖRRA ÅRETS TAXERING.

Vi räknar på tre miljoner då detta är ett exempel.

3 000 000kr * 1,5% =3 045 000kr

3 000 000kr * 4,25% = 3 127 500kr

+ handläggningsavgift 825kr

45 000kr för privatköp

127 500kr för juridisk person (aktiebolag, handelsbolag eller ekonomisk förening)

Vart landar vi nu då?

Vi har summan på tre miljoner som vi vet att huset kostar.

Vi har summan på 15 375kr för pantbrevet som vi måste lösa

Vi har 2 summor på lagfarten och räknar på båda.

Privat inköp:

Kostnaden      pantbrevet  lagfarten      handläggning                     summa

3 000 000       + 15 375       + 45 000        + 825                                  = 3 061 200kr

Nu vet vi vad vi måste ut med totalt, men kontantinsatsen var på 35% i detta exempel.

Kontantinsats 1 050 000 +lagfart och pantbrev 61 200 = 1 110 200kr

Inköp genom AB:

Kostnaden     pantbrevet    lagfarten       handläggning                     summa

3 000 000      + 15 375        + 127 500     + 825                                  = 3 143 700kr

Även här har vi 35% kontantinsats och kostnaderna läggs på denna.

Kontantinsats 1 050 000 + lagfart och pantbrev 143 700 = 1 193 700kr

Vad jag vill få ut av detta, ja det är dyrt att handla fastigheter men kan vara en bra investering.

Här har vi ju 2 fall, det ena med dig som privatperson som köper och ett fall där man köper genom aktiebolag.

Vad man ser är att kostnaderna drar iväg, det räcker inte att kolla på kontantinsatsen bara.

Som privatperson måste man räkna med ytterligare 61 200kr utanpå kontantinsatsen.

Som Aktiebolag måste man räkna med ytterligare 143 700kr utanpå kontantinsatsen.

Det är mycket pengar det handlar om, ca 13% mer får man betala utöver kontantinsatsen när man köper genom aktiebolag, pengar som tar lång tid att tjäna ihop.

Kom även ihåg att räntan för dina lånade pengar tillkommer utanpå allt detta sedan, varje månad eller kvartalsvis. 2% ränta på 2 000 000kr blir 40 000kr på ett år och 3 333kr att betala varje månad.

Relaterade inlägg

2 reaktioner på ”Att köpa och äga en hyresfastighet

  1. Hej,

    Jag är i tankarna att köpa en hyresfastighet med 4 lägenheter. Ditt exempel är mycket likt huset jag tittar på (cirka 3miljkr.).

    Jag ser att det skiljer 82500kr på att köpa som ett AB (+ 50000kr för att starta AB). Det blir alltså 132500kr, vad finns det för vinning vad gäller avdrag mm som man kan utnyttja på ett AB (utöver att det skyddar dig som privatperson)?

    Har du någon erfarenhet om det?

    1. Hej Emil och verkligen kul att du hittat ett objekt.

      Såhär är det, jag köpte i AB för att vi är fler ägare på det huset och att det skulle underlätta den biten.
      Skulle jag köpa det själv är jag lite kluven om jag skulle haft det i ett AB, mest troligtvis inte om jag inte behöver.
      Avdrag är jag osäker på, jag vet iallafall att det måste finnas en verkasamhet i fastigheten om man skall kunna dra moms på något man köper.

      Köper du det som enskilt företag så läggs väl alla intäkter på din deklaration och du blir beskattad därefter, dvs om huset drar in 300 000kr och du tjänar 400 000kr kanske deklarationen blir på hela den summan och du blir väldigt högt beskattad.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.